2022年上海因受奥密克戎疫情情况，目前开年上半年的局势对办公楼乃至整个商业地产市场带来不少的影响。近期随着上海疫情防控措施的突进，数据连续一周呈下降趋势，部分区域释放出复苏向好的信号，部分企业开始有序进入复工复产阶段。我们认为，可以展望今年下半年上海办公楼租赁市场，其中以下几点值得我们理性关注：

1. 与2021年相比，办公楼租赁需求放缓，全国多个城市位于供给高峰

受疫情及相关防控措施影响，上半年全国办公楼租赁成交量整体显著下降。面对市场的不确定性，企业普遍采取更为谨慎的保守租赁策略，续租成为租户的首选；与此同时，出于成本考虑，部分企业选择搬迁到租金更为优惠的非中央商务区。自三月中旬起，上海主要办公楼市场活动开始显现微幅回升，市场信心有所提振。尽管3月后受到了本轮疫情的影响，但有效的管控措施以及办公楼宇的安检措施保障了暂时的市场正常运行，与2003年非典疫情后办公楼市场恢复迅速增长不同，在此次后疫情时代，受抑于供应和租金压力，市场的完全复苏需要更长的时间。

在刚刚过去的第一季度，新入市项目较上季度有大幅提升。四个一线城市本季度新增供应主要集中在北京和上海。相比一线城市，中国主要二线城市在第二季度的供给量也有所上升，全国多数城市处于供给高峰，这也将为市场带来更多租赁选择。

2. 部分行业显现相对韧性，有望成为拉动办公需求的新动力

尽管疫情对中国的许多行业都产生了负面影响，但也为各行各业创造了潜在的转型增长机会，如保险、在线娱乐、医疗健康、房地产科技和数字科技等。

以上海为例，多个业主观察到科技类企业的看房量和问询量有所增加，这一现象在中等租金水平的细分市场更为明显。此外，新经济领域的企业在这次危机中表现相对亮眼。另外一个例子来自于国内领先的生活服务电子商务公司，经业务整合后，该公司考虑在深圳设立面积超过两万平方米的区域总部；此外，某互联网科技企业也在深圳市场积极寻找近五万平方米的扩租面积；与此同时，某电商公司也在计划将办公面积扩大约一万平方米。投资者势必将捕捉到这些举动，并进一步关注其背后的内需基本面情况。

3. 远程办公空间未来将会为员工提供不一样的体验

除中国外，亚太地区各国也在逐渐放开隔离限制，并且逐步恢复正常办公状态，许多企业都在考虑其企业不动产组合如何适应“新常态”。部分客户已经开始探索新的业务运营模式，或正对办公空间做出一定程度的改动。远程办公的尝试似乎在全球范围内都取得了成功，虽然疫情改变了人们对于远程办公的效率的看法，但它并不能给所有企业提供长期、可持续的最佳解决方案。居家远程办公时仍面临着诸多问题，例如较小的公寓面积、居住在合租房等共享居住空间、网络连接问题或是需要同时承担家务等等。

虽然远程办公赋予了员工更多的自由，促进了生活与工作的平衡，但是办公空间仍然在某些方面发挥着至关重要的作用，例如为员工提供极为重要的空间场所，让他们能够为共同的价值进行协作和互动、提升员工士气、提高生产力。我们认为，从中长期来看，办公空间仍将是中国乃至亚太地区的企业雇主在职业战略方面的重点关注内容。

鉴于新冠肺炎疫情在过去三年以以出乎预料的节奏给我们的日常生活和社会经济情况带来了颠覆性影响。值得注意的点是，国家层面始终坚持人民至上、生命至上，坚持科学精准、动态清零，尽快遏制疫情扩散蔓延势头，进一步为疫情防控工作指明方向，时间会证明这些初步复苏迹象的强度和可持续性，但是希望以上对于市场的初步观察分析能为企业和投资者在不确定性中带来一定信心。

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