[摘要]由于中央商务区租金不断上涨以及非中央商务区交通通达性和基础配套设施不断改善，虹桥商务区、徐汇滨江、北外滩等新兴商务区反而成了越来越多企业的新选择。

　　过去的上海，南京西路、陆家嘴、外滩是众多企业纷纷寻求入驻的区域。如今，由于中央商务区租金不断上涨以及非中央商务区交通通达性和基础配套设施不断改善，虹桥商务区、徐汇滨江、北外滩等新兴商务区反而成了越来越多企业的新选择。

　　仲量联行最新数据显示，2009年上海非中央商务区甲级办公楼仅有40万平方米存量，如今已跃升至500万平方米，在未来5年内，这一数字还将上升到850万-900万的水平，彻底超越中央商务区的存量。非中央商务区可能引领上海写字楼的未来。

　　非中央商务区持续受宠

　　近期，美敦力在前滩世贸中心租赁1.5万平方米，天津银行在世博板块租赁宝武大厦整栋约1.3万平方米办公楼，工程服务公司美施威尔在大静安的凯德星贸租赁约3500平方米，建信人寿在杨浦东外滩的燕舞东方大厦租赁约2,680平方米。飞利浦搬到了市北智汇园，大都会保险也从市中心迁至北外滩，某家外资银行也分拆部分部门至杨高路区域等。

　　随着上海办公楼市场的日趋成熟，传统中央商务区已难以满足不断增长且多元化的企业办公空间需求。

　　与此同时，过去五年间，上海非中央商务区甲级办公楼市场不断壮大，交通通达性不断改善，购物中心存量大幅增长，在较大程度上缓解了企业对迁址可能造成的人员流失的担忧。此消彼长之下，越来越多的内资企业、乃至知名跨国企业相继入驻。

　　戴德梁行指出，2017年前三季度，上海新兴商务区租赁型写字楼的成交面积达到54万平方米，是核心商务区的1.6倍，其中金融、生产制造业合计占比达5成，鉴于互联网+行业的快速发展，电子科技类企业的需求也增长较快。

　　经过对2012-2017年期间竣工的20栋非中央商务区甲级办公楼进行调查，仲量联行发现，新租赁的办公空间中，23%是从中央商务区乙级办公楼搬迁升级，9%是由中央商务区甲级办公楼迁出的扩租租户，19%则是来自于中央商务区甲级办公楼的原有租户。从调查中发现，扩租、节省成本及升级成企业迁址的主要原因。其中，租赁成本仍是企业办公选址时首要考虑因素之一，而上海中央商务区的办公楼租金将继续保持在高位。仲量联行对165位租户进行调查，23%的受访者在租金差距为2元/平方米/天时，会产生强烈的搬迁兴趣，当差距增加至3元/平方米/天时，意向搬迁者的百分比上升15%。

　　目前，上海中央商务区办公空间的租金比非中央商务区平均高出3.9元/平方米/天。鉴于中央商务区和非中央商务区甲级办公楼的租金价差预计将长期存在甚至有扩大的可能，从中期来看，非中央商务区办公楼市场将继续吸引那些成本控制意识较强的租户。

　　新兴商务区渐成气候

　　在持续大量新增供应的推动下，上海新兴非中央商务区甲级写字楼物业版图也在持续扩张，包括北外滩、四川北路、后世博、前滩、杨高路等细分板块，发展势头尤其迅猛，商务活动日益增多，逐渐形成规模，或有望被纳入中央商务区的版图。

　　以北外滩为例，看似非核心的商务圈，随着此类区域的旧城改造推进，正成为沪上写字楼租售市场比较活跃的区域。莱坊上海办公楼服务部主管及董事张廷军表示：“北外滩的写字楼租金水平在近年来得到大幅提升。2017年第一季度北外滩写字楼租金达到每天每平方米人民币7.3元，北外滩租金十年增幅为92%。”

　　同样地，严跃进表示：“对于虹桥来说，其商务区发展的规模越来越大，这个时候类似项目实际上其发展具有积极意义，即发展写字楼市场，进而带来了产业聚集。而产业聚集又会提升此类区域商务氛围的加深。”

　　戴德梁行高级董事、中国区写字楼部主管沈洁认为，未来总体供应量大，租户有更多选择性，竞争变得更为激烈，逐渐成熟的新兴商务区拥有租金产品双重优势，对客户吸引力加大，核心商务区面临相对高租金及空置上升双重压力。

　　去存消化压力大

　　就上海写字楼的未来供应而言，新兴区域仍然是供应主战场。戴德梁行发布数据显示，2017年第四季度到2018年，浦东前滩世博和徐汇滨江板块的集中供应量较大，徐汇滨江将供应53.37万平方米，浦东前滩世博将供应47.51万平方米，占整体规模的比重分别为25%和22%。

　　仲量联行数据更是显示，2009年上海非中央商务区甲级办公楼仅有40万平方米存量，如今已跃升至500万平方米，在未来5年内，这一数字还将上升到850万-900万的水平，远远超越中央商务区的存量。

　　非中央商务区如此庞大的新增供应量的出现，伴随而来的就是未来的消化压力。

　　“未来消化还是有压力的。”仲量联行华东区研究部总监姚耀指出，“以虹桥商务区为例，过去两年，即便是现在，虹桥商务区仍然是上海写字楼的供应大户。即便是在拿地的时候，业主都会很关心，同时间体量过多会否对市场表现造成压力？压力一定会有。”

　　不过，他也同时指出，对市场造成冲击，好处是细分板块必须要达到一定体量规模才有机会，“当把租户引入到区域内，租金就会有增长。虹桥商务区一开始确实比较冷清，但随着虹桥天地、万科虹桥中心等引入较好的租户，租金水平表现平稳。尤其是核心区的吸纳量非常快，市场热度使得物业不管是卖还是租都非常受欢迎。虽然租金增长相对缓慢，但物业却很受欢迎，相信随着后期配套的交付，区域会越来越成熟。”

　　展望未来，姚耀说：“非中央商务区甚至可能引领上海写字楼的未来。”（来源：东地产财经周刊）