自从政策严格限制商改住之后，更多开发企业开始寻求其他可行的发展业态。据市场人士透露，伴随“城市更新，存量改造”新发展浪潮，以及办公物业相比于商铺租金收益稳定、需求旺盛等优势，如今“商转办”已成为比较热点的商住项目转型方向。

特别是2016年，“小超人”李泽楷转手、市场期盼已久的盈科中心“商改办”项目竣工上市，且已实现90%的出租率，消息一出，极大地刺激了市场对于零售改办公建设的热情。

据仲量联行数据显示，盈科中心“商改办”后已实现的租金比它们此前作为零售中心、酒店或服务式公寓地产的租金上涨了30%-50%，这使得业主和投资者纷纷跟进，“商转办”热潮正席卷北京。

但值得关注的是，虽然核心商务区可租办公空间依然紧俏，但写字楼市场整体需求却在不断萎缩，这其中外资需求的萎缩最为明显，未来写字楼整体空置率将进一步升高，租金仍面临下行压力。这是“商改办”不得不面临的现实问题。

“商改办”持续走俏，但仍是特例

所谓“商转办”，是指将绩效较低的零售中心、酒店和服务式公寓等地产改造为新的办公空间。众多业主和投资者继续在该市场寻求新的可用于“商转办”的潜在楼宇以抢占先机。

一年之前，位于著名的三里屯地区的盈科中心“商转办”项目取得显著成功。自此以后，由于业主和投资者纷纷跟进，寻求更高的潜在收益率，北京又先后出现了两个“商转办”项目。在过去的一年里左右，这些“商转办”项目已实现的租金比它们此前作为零售中心、酒店或服务式公寓地产的租金上涨了30%-50%。

从数据上来看，北京的“商转办”是个更现实的选择。目前北京的甲级办公楼空置率一直保持在5%左右，是世界上甲级办公楼空置率最低的城市之一，而其租金则是亚洲地区第二高的城市。此外，受政府开发限制政策的影响，开发商无法在市中心规划新的办公楼。由于北京办公楼市场中普遍存在被压抑的需求并同时拥有大量的潜在升级需求，业主和投资者对“商转办”的兴趣自然浓厚。

“不过，如果我们仔细审视整个市场的发展状况就会发现，近年来所有‘商转办’的项目在整个办公楼市场中的比重还不足2%。换句话说，‘商转办’仍是一些特例。”仲量联行相关负责人表示，迄今为止，绝大多数的“商转办”项目规模相对较小，对整个办公楼市场的影响也相对有限。

“同时，只有处于优越地段而且建筑物本身就具有现代办公楼特征，如楼层较高、电梯数量充足、走廊明亮等的项目，才适宜改造和投资。”该人士补充表示。

不是所有建筑都适合“商转办”，警惕空置

“因此，尽管部分‘商转办’项目在财务上取得了显著成功，我们仍必须谨记，并非所有建筑都适宜于‘商转办’改造。只有建筑物拥有与‘商转办’项目保持一致的特征，长期来讲才值得进行投资。” 仲量联行相关人士进一步指出，首先，一栋建筑必须适宜于改造为办公楼。例如，楼面形状奇怪的零售空间就很难被分隔为规格一致的办公空间。如果原来的零售空间缺乏数量充足的电梯，也无法为改造后的办公楼每天大量白领的上下楼提供支持。同样，旧式的酒店和服务式公寓楼的结构特征过时，如天花板低矮等，在改造为办公楼方面也可能受到限制。此外，那些远远达不到办公空间标准的商用物业也可能不适宜改造为办公楼。

其次，优越的地段是盈科中心“商转办”项目获得相对较高租金的重要原因；同时，拥有现代化办公楼的特征，如楼层较高、提供网络地板以及走廊明亮等，使该项目明显优于那些地段相对不好、位于办公楼集群边缘地带的其它新近完成的“商转办”项目。这些项目面临利用率低等多种阻碍因素，很难达到可与盈科中心相比的租金。今后，随着这些项目很快陈旧过时，它们在市场中的实用性也将受到挑战。

今后，北京新增办公楼供应量将大幅增加，其中许多新增项目的质量将会更高。随着租户从低端办公楼撤离，转向质量更好、价格更有竞争力的办公空间，那些改造不佳的办公楼将首先遭到市场的抛弃，因此，与新建办公楼项目相比，“商转办”项目进入市场上的存量并不多。业主和投资者必须做出明智的决定，才能减少在改造不可持续物业方面的风险。

值得一提的是，虽然商务区可租办公空间依然紧俏，但增加供应的同时，写字楼需求却在不断萎缩，这其中外资需求的萎缩最为明显，这一连串的变化导致写字楼空置压力加大。在整体供应加大需求放缓的前提下，未来写字楼整体空置率将进一步升高，租金仍面临下行压力。

戴德梁行发布的报告显示，未来一年，受新增供应压力和营改增税费的双重影响，北京写字楼市场空置率将继续上升。这是“商转办”项目不得不正视的新挑战。（来源：中国房地产网）