在318以及520两大调控政策之下，长沙住宅市场日趋稳定，而由此引发商办物业迎来春天的讨论，也成为行业关注的焦点。究竟长沙上半年写字楼市场表现如何？零售物业是否感受到了人气？昨日，戴德梁行发布长沙房地产市场上半年回顾总体报告，对长沙写字楼市场、土地市场、住宅市场、零售物业等进行了盘点回望。

写字楼市场：供应持续放量加重库存压力

一组来自戴德梁行的数据显示，2017年上半年，长沙甲级写字楼市场新增供应17.7万平方米，推升甲级写字楼总存量至110.7万平方米。受新增供应入市推升，长沙甲级写字楼空置率为38.0%，同比上涨12.7个百分点。从租金方面看，2017年上半年长沙甲级写字楼市场平均租金为108.1元每平方米每月，同比小幅上升2.3%。

戴德梁行长沙公司副总经理文学指出，2018年将会是长沙甲级写字楼市场的供应井喷期，预计将有约80万方的新增供应，远高于近五年来市场的年均新增供应，尽管或将有一部分新增供应由于工期等原因推迟交付，实际供应量或将低于上述数据，但是未来的供应放量已无法避免。

文学表示，供应的持续放量将加重写字楼市场的库存压力，但写字楼市场同样也面临着机遇：住宅“限购”使投资资金流入商业地产市场、城市综合水平的提高、政府一系列招商引资活动等都将为写字楼市场带来“去库存”机遇。

土地市场：开发商拿地热情高涨，成交金额大幅攀升

据戴德梁行数据报告称，2017年上半年长沙土地供应面积575.3万平方米，同比增加5.3%；土地成交面积484.8万平方米，同比增加4.0%；土地成交金额124.2亿元，同比上涨56.2%。

上半年以来，长沙土地市场角逐热度不减，多家品牌开发商涌入，雨花区、岳麓区、望城区等热点板块频频上演抢地大战。华润以171.8%的高溢价率摘得雨花区一商住用地，碧桂园以12亿元拿下[2017]长土网018号地块，龙湖也完成了进驻主城区的动作，以168.4%的溢价率将芙蓉区一纯住宅用地收入囊中。

多宗地块被高溢价拿下的背后，也再次引发“面粉与面包”价格问题的热议。事实上，一线城市及热点二线城市已发展出了多样化的土地出让模式，例如熔断、摇号、限地价、限房价、竞自持面积、竞公共服务设施等。

“面对长沙土地市场愈演愈烈的竞争态势，长沙政府会否效仿一线城市调整土地出让模式，从源头平抑土地市场高热，让我们拭目以待。”文学介绍道。

商品房销售市场：商品住宅去化周期进入合理区间

受“限购”政策影响，2017年上半年长沙市（内六区）新建商品住宅供应与成交面积均有所下降。戴德梁行方面称，上半年长沙新建商品住宅供应面积同比下降30.9%；成交面积509.1万平方米，同比大幅下降38.1%。

文学表示，截至6月末，长沙市（内五区）商品住宅可售库存面积988.0万平方米，对比近半年月均销售面积，去化周期预计为15个月，商品住宅去化周期进入合理区间。

戴德梁行预计，“限购”政策一方面提高了购房资格，使投资客近乎“绝迹”，从需求端严控购房行为，另一方面也打击了开发商的推盘积极性，使开发商观望情绪加重，开盘节奏放缓，对供应端形成抑制。需求端与供应端的双重抑制将促使商品住宅成交量在短期内下降，而房价不会出现大幅波动，将趋于稳定。

零售市场：挑战当前，优质零售物业需加快转型步伐

2017年上半年，长沙市优质商业未有新增供应，存量为154.0万平方米。戴德梁行监测到，下半年长沙将会迎来九龙仓国金中心、富兴世界金融中心、保利MALL等购物中心的集中入市，为市场带来约66万平方米的新增供应，年底长沙优质商业总存量将达到220万平方米。

据戴德梁行统计数据显示，2017年上半年长沙优质商业市场继续保持吸纳，净吸纳量录得17156平方米；优质商业首层平均租金录得每平方米每月373.0元，同比下降7.5%；全市优质商业市场空置率录得5.0%，同比下降4.3个百分点。

文学认为，长沙商业项目不仅受到竞品同质化竞争以及电商的“两面夹击”，还要担忧未来入市优质项目的“后发先至”，愈演愈烈的竞争态势促使各项目加快调整转型的步伐，在客户体验与业态创新方面不断试水。商场对于体验、创新业态的试水和接纳为之赢得了更高的入驻率和人气，但另一方面，由于此类商户承租能力较弱，商场短期内也面临着租金利益的收窄。（来源：红网）