近来，申城热浪滚滚，甲级写字楼市场需求亦持续强劲，吸纳量惊人。然而，由于今年上半年的新增供应创出历年的新高点，全市甲级写字楼市场的空置率不可避免地出现上升，写字楼平均租金亦随之下跌，且这一趋势恐将持续。

新增供应创新高

高力国际最新报告显示，今年上半年，上海核心区甲级写字楼的净吸纳量达到38.2万平方米，系过往十年间最高去化水平，去化主要集中于过去三个季度内交付的新项目。2016年第三季度至2017年第一季度期间，近60万平方米的多个新项目于核心区落成，在推高了平均空置率的同时，亦支撑了包括新设办公、扩租以及改善/搬迁的各类租赁活动。

《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》“）了解到，2017年1月，日本岛津在徐汇漕河泾的华鑫天地二期承租了整栋楼11000平方米的面积，岛津中国将整体入驻；6月，美国美敦力中国区总部在浦东前滩的世界贸易中心承租了15600平方米，这也成为了目前前滩最大的租赁交易。

尽管需求持续强劲，但庞大的新增供应，还是对空置率和租金水平产生了影响。

世邦魏理仕提供的数据显示，今年上半年，上海共有19个甲级写字楼相继竣工交付，带来135万平方米的新增供应，创下历年来的新高点。虽然市场租赁保持活跃，但在持续大量新增供应集中入市的影响下，全市甲级写字楼的平均空置率环比上升3.2个百分点至14.6%，其中，次中心商务区空置率更是出现七年来的单季新高，达到23.6%。

高力国际指出，攀升的空置率以及短期内计划入市的新增供应持续对业主造成压力，部分业主为争夺及/或挽留租户而降低租金期望值，并导致了租金下调。2017年上半年，上海核心区平均租金半年环比下调1.1%至人民币10.3元每天每平方米。若按区域划分，浦西平均租金半年环比和同比分别下调2.1%及0.9%，至9.3元每天每平方米；浦东平均租金环比下调1.1%至11.8元每天每平方米。

写字楼租金料继续下跌

2017年下半年，上海甲级写字楼核心区和次中心分别有44万平方米和逾百万平方米的写字楼建筑面积计划入市。尽管去化持续，但这些供应增量无疑将推高全市空置率。因此，高力国际预测2017年末核心区平均空置率将徘徊在15%左右。与此同时，租金水平也将出现4%的同比下调。

世邦魏理仕华东区顾问及交易服务|办公楼部主管张越同样指出：“上海写字楼市场在今年走入供给高峰期，下半年尚有57万平方米的新增面积释出，其中分布在非核心区商务区的供给量占70%，预期空置率将呈现上扬趋势。部分业主为增加大楼进驻率，在租金开价及优惠措施上都将更具有弹性，预料年底前各商务版块租金都将步入调整期。”

第一太平戴维斯上海商业楼宇部高级董事郑廷俊则认为，供应量大，空置率上升，上海甲级写字楼租金出现波动是很正常的，“2017-2019年，上海甲级写字楼市场都将迎来供应高峰期，包括浦东前滩、浦西大虹桥、徐汇滨江等区域，都将有不少写字楼上市。整个写字楼供应量将呈现‘伞状分布，集中上市’的态势。”

在他看来，目前上海写字楼租金趋势确实有所回调，但跌幅并不是很大，“我们预计，未来上海甲级写字楼的平均租金回调幅度基本在3%左右。也就是说，2017年平均租金会比2016年回调3%，2018年则会比2017回调3%这样。”

中国企业承租比例继续上升

据记者了解，今年第二季度上海甲级写字楼的主要租赁需求来源于金融服务业（55%）、制造业（14%）以及TMT租户（9%），而其中，中国企业占据了很大的比例。郑廷俊直接给记者拿出了一组对比数据，“在前十年，中国企业租赁上海甲级写字楼的占比是35%；到了今天，这一比重已经升到了60%，几乎翻番；而这一比重，预计在将来还将进一步上升。”

《东地产》了解到，目前，中国企业想要在上海进一步拓展、设立分支机构或建立总部的意愿较为强烈。“一方面是源于上海本身作为国际大都市、金融中心的地位，另一方面，则是随着虹桥枢纽、上海东站等一系列大型基础配套设施的完善，对上海作为区域性总部，在硬件上都有加强，自然也更具有吸引力。”郑廷俊这样指出。（来源：东地产财经周刊）