2017年上半年，西安甲级办公楼市场新增项目较少。仲量联行数据显示，上半年甲级办公楼市场仅录得一个新项目交付使用，租赁成交也主要以去化已有库存为主，空置率和租金暂时微幅下跌。在市场需求不旺盛、产品同质化严重、客户难寻等因素的影响下，开发商已经减少了对写字楼产品的投入。与之相反，高端住宅市场限购、限贷却难挡强劲购房需求，改善时代已经形成。

甲级办公楼市场空置率和租金均微幅下跌

仲量联行数据显示，上半年西安甲级办公楼市场录得一个新项目交付使用，即位于市中心片区的长安国际中心F座，新增体量37000平方米。2017年上半年，市场新增项目较少，租赁成交主要以去化已有库存为主，因此空置率较去年年底有所降低。在稳定需求推动下，西安甲级办公楼市场整体空置率从2016年底的33.7%下降至6月末的31.3%，减少2.4个百分点。

　　朱郁分析：“上半年办公物业仅一个项目入市，是因为市场需求没有激增，同质化产品严重，客户难找，开发商减少了对写字楼产品的投入，减少是正常的。写字楼市场现在的供需是不平衡的，有需求，但供应远大于需求的N次倍，在供应结构失衡的情况下，办公物业处于买方市场。可以预判到，下半年办公物业依然是买房市场，不会有多大亮点。”

此外，甲级办公楼市场平均有效净租金为103元/平方米/月，环比下滑1.4%。部分项目空置率长期处于高位，这些项目的业主纷纷降低租金预期以吸引租户。因此，上半年西安甲级办公楼市场租金微幅下挫。

新增供应和去化慢或将导致空置率继续攀升

市场预计尚有约40.49万平方米的新增供应入市，全市甲级办公楼总体量在年底或将达150万平方米。新增供应主要集中在高新区及城北片区，这两个片区将面临在大量库存尚未去化的情况下，新增供应持续放量的局面。届时，整体市场或无法在短时间内吸纳现有及新增空置面积，继而导致空置率继续攀升。至2017年底，整体市场空置率或达40%以上。届时，业主或将采取降低租金或延长免租期等措施保证项目的入住率。

陕西师范大学经济学博士毕超分析：“今年以来西安市写字楼空置率高企有两个主要原因：一是行政中心北迁后，带动城北片区商业地产爆发式增长；另一个是高新区前几年甲级写字楼严重稀缺，带动该区域写字楼建设进入高峰期。近两年上述两大区域新建写字楼陆续完工，市场供给大幅增加，导致短期呈现供大于求的局面。但随着投资高峰期在建项目不断完工，未来供给增速将有所下降，供求失衡局面有望缓解。”

毕超还表示，从长期来看，目前的高空置率问题并不大，反倒要注意在当前供求形势下，避免写字楼建设项目过快减少，导致往后几年再次出现供不应求的失衡局面。

莱安中心策划经理陈树仁对下半年写字楼市场比较看好，“相比去年，我们项目今年上半年的销售情况要好一些，下半年情况虽然还不明朗，但是随着住宅市场的政策收紧，应该会有部分投资客把目光投向办公物业。”

美城机构分析师李青也表示：“在政府大力发展招商引资的刺激下，进驻企业不断增多，办公需求持续释放。同时在西安发展潜力逐渐显现、住宅调控趋严的情况下，办公和公寓市场迎来机遇，下半年办公需求将继续释放。”

与办公物业相反，住宅市场上半年需求井喷，库存量持续减少，产品供不应求。尽管西安市政府于上半年出台了一系列限购政策，但市场热度不减，受大西安建设及放宽人才落户政策等利好消息影响，市场购房需求出现大幅增长。

仲量联行数据显示，2017年上半年，西安高端住宅市场销售套数达3310套，较2016年上半年上升37.5%。伴随着活跃的市场需求，开发商积极推盘。2017年上半年，西安高端住宅市场新取得预售证项目套数远超去年同期水平。共计9个项目取得预售证，新增可预售套数达2149套，较2016年上半年增长83.7%。

西安市场相对较低的房价吸引了周边城市的投资型购房者，上半年，外地购房者比例相比去年同期录得小幅增加。受自用及投资需求的推动，上半年西安高端住宅市场平均资本值为1.23万元/平方米，较去年同期上涨7.2%。

朱郁指出：“低端有保障、中端有供应，高端有需求，西安的改善时代已经形成，改善型购房占比在急剧上升，从一季度的24%上升到了目前的46%，此消彼长，改善需求已经形成壁垒支撑，结构也趋于稳定。对于高端产品，总价低、单价高的产品如雨后春笋般复苏了，总价低、单价高、超高赠送、优惠幅度大的产品比较迎合改善市场的需求。”

展望下半年，开发商或将加快推盘速度，平均资本值将持续上涨。长远来看，新的房地产紧缩性政策的出台，将在一定程度上抑制投资性需求和部分改善型需求。但短期内，购房者对未来政策趋紧的担忧，或将促使高端改善型需求进一步释放，进而推动市场平均资本值的上升。随着整体市场需求及平均资本值的短期攀升，部分开发商或趁机加快推盘速度，市场新增供应将持续增加。（来 源：华商报）