投资力量的释放出口在海外

　　随着楼市“五限”时代的到来，地产商品的交易正经历着有目共睹的变化。曾经一度火热的住宅市场仿佛遭遇了寒流，限购让开发商卖不动了，限贷让购房人买不起了。那么难以释放的市场需求是否会另找出路，朝着商铺、写字楼或者酒店式公寓的方向发展？

　　针对这种流行于民间的市场预测，仲量联行天津分公司研究部总监蔡蕾并不认可。她认为目前一度收紧的限购政策其实是中央政府控制楼市释放的重要信号，目的是让价格过热的房地产市场降温，同时也对贷款也有收紧。天津未来很有可能效仿北京、上海的做法，更加明确商业物业和住宅物业的划分，投资性公寓将纳入调控的范围，因此目前的宽松只是暂时的。与民间对投资方向的分析不同，蔡蕾认为国内投资者投资方向正在向多元化和国际化方向发展。个人投资者投资海外住宅市场正从高净值人士逐步递进到富裕阶层。另外她还透露仲量联行的国际住宅部，为个人投资者投资海外市场，尤其是伦敦和纽约市场，提供了良好沟通网络和可观的投资资源。

商业地产的供需逻辑依然成立

　　仲量联行此前通过一组研究数据表明，天津的写字楼市场有着很大潜力。并据此初步判断，写字楼是否会成为天津商业地产的突破口。

　　面对已经公布的数据分析，仲量联行天津分公司商业地产部总监吕蔚然得出了更理性的结论。他认为天津的写字楼市场不是一味的积极乐观，一个项目的成功与否更多取决于其所在的区域。市场的需求一定是有的，而有多少需求能得到满足，还要依赖于供应量充足和多元的市场，这是供需关系里的硬逻辑。因为在数据增长背后存在这样一个事实，有近40%的写字楼需求来自企业办公需求升级迁移，而在这些发生迁移的公司当中有超过50%完成了从公寓或老旧写字楼到甲级写字楼的跨越式升级发展，这种发展就是我们看到的那组快速增长的数字，尽管这样的供需关系并非适用于天津的所有区域。总之，我们对写字楼市场抱有乐观的同时，还应秉持一份理性。

CBD是周期的必然产物

　　提到天津的写字楼市场，必然会让人联想到位于天津滨海新区的于家堡，因为这里将是孕育天津CBD的希望之地。但是就其现状和前景而言，不免会有来自外界的质疑和担忧。

　　仲量联行天津分公司董事总经理何迈可不假思索地给出了一颗定心丸，他根据自己多年的市场经验得出一个结论：CBD并非一蹴而就的时效产品，而是需要时间沉淀的临界物质（Critical Mass）。何迈可认为今天的天津于家堡和当年的上海陆家嘴有着惊人的相似之处，它们都是由政府引导，以为数不多的高端写字楼打开商业局面，紧接着补全生活配套，最后在聚集效应下形成所谓的CBD，而这样的周期至少需要十年。相比于上海陆家嘴，天津于家堡的规划，尤其是办公楼地下联通的规划，更具科学性。被问及发展过程是否存在风险时，何迈可表示连接天津中心城区和北京南站的高铁，为于家堡区域的发展提供了基础设施的保障。

真正的竞争并非来自同行

　　当话题被引向仲量联行自身的发展时，何迈可谦虚地表示“我们做得很好”。当然他也能明显感觉到整个行业的竞争压力，只不过这种压力不仅来自同行，而是来自于合作的甲方开发商。吕蔚然直言道，现在有多家正在合作的开发商的中高层曾经是仲量联行的经验丰富的员工，来自于甲方的鞭策让身处同一行业的我们抱有积极上进的学习态度。何迈可对地产行业的流动性十分理解，他认为这是一种健康的行业发展现象。“如果三四年之后有员工想回来，我们非常欢迎。” 何迈可笑道。（来源：凤凰房产天津站）