已经关停的西单商场十里堡店近日更新动态，西单商场十里堡店物业被万科收购，未来将改建为写字楼。

不管是今年5月重装开业的北京中粮广场C座还是早期的盈科中心，在商场同质化严重与竞争愈来愈激烈的大环境下，商场物业改为写字楼经营的案例不在少数。据业内人士介绍，一线城市写字楼近几年市场较好以及投资风险更小是一些企业选择投资的原因。商办物业在核心区域的竞争力尤其明显，一线城市核心区域饱和的现状使得现有存量物业改造成为必然趋势。

商改写再增一例

万科集团2016年年报中“境内主要项目2016年开发情况和2017年开发计划”当中，北京朝阳区西单商场项目赫然在列。信息显示，万科集团持有该项目82.5%的权益，项目中占地面积为9847平方米，规划建筑面积31056平方米，于2017年开工建设。而与西单商场相关的北京朝阳区的项目，只有原西单商场十里堡店。记者记者也从万科方面确认了这一信息。据悉，未来该物业将被万科改建为写字楼。万科相关工作人员告诉记者记者，未来该处物业不仅是写字楼，还可能有其他业态，将是多种业态组合，具体方案还在制定中。

去年1月5日，首商股份发布第八届董事会第二次临时会议决议，董事会一致决定关停西单商场十里堡店，西单商场十里堡店结束了五年的经营。根据公告，西单商场经营场地系首商股份承租的北京京港物业发展有限公司位于北京市朝阳区朝阳路十里堡城市广场地下一层至地上六层的商业经营用房，建筑面积共计32093.89平方米，租赁期自2010年2月-2025年1月止。之所以关停，是因为租赁房屋部分楼层存在消防安全隐患，2015年北京市朝阳区消防支队对十里堡店五层进行了临时查封处罚，导致十里堡店五层至公告发出日仍处于关闭状态，影响整体经营布局和调整。后双方在协商当中未能就合同解除条件达成一致、存在争议和诉讼风险，首商股份为控制经营风险减少损失选择闭店。随后首商股份向法院提起诉讼，要求京港物业返还履约保证金400万元。在今年3月首商股份在关于诉讼进展的公告当中表示，3月2日，北京高院正式告知双方，诉讼材料庭前送达程序已完成，双方等待开庭时间确定。

事实上，在北京市场，原来经营商场业态后被改建为写字楼的物业不在少数。今年5月底，北京中粮广场C座以写字楼的面貌重装开业。在重装之前，中粮广场有4.6万平方米的商业体量，为中粮广场购物中心，改造之后写字楼的体量进一步扩大，并留出了更大的餐饮配套和休闲配套空间。更早之前的案例是三里屯附近的盈科中心，太平洋百货撤出后，原址改为写字楼经营。此外全国工商联商业地产研究会会长王永平介绍，北三环的原百盛百货太阳宫店也将被改造为写字楼。

商场业态风险高

对于这些商改写的案例，业内人士看来，商场经营如今的态势和本身经营的风险性是商改写案例一个又一个出现的原因。

近年来，百货购物中心竞争环境并不理想。一线城市购物中心竞争激烈且市场逐渐趋于饱和。尤其是体量相对较小、业态组合相对单一的百货店，发展环境更是严峻。根据商务部7月3日发布的《中国零售业发展报告2016/2017》显示，2016年百货店销售额增长较慢，增速在商务部重点流通企业涉及的业态当中垫底，为1.3%。传统经营模式受来自业态组合更丰富的购物中心与网络电商等渠道发展带来的冲击使得百货业整体低迷。

王永平告诉记者记者，一个经营得比较好的商场，租金收入要高出写字楼很多，但经营得不好的商场则会出现租金收入赶不上同等区位写字楼的状况。加之近几年，北京的写字楼市场租金表现得比较好，因此对于经营得一般的商场来说，都不如改成写字楼。

中购联购物中心发展委员会主任郭增利对这一说法也表示认同。相比于商场不同区域不同区位对应不同管理方式的精细化管理，写字楼的管理要简单得多，对应的标准化也带来高效和较小的不确定性。而商场要在竞争环境当中获得竞争优势就要在个性化上下功夫，所面临的困难不能一概而论，但对商场运营方的专业性要求比较高，对于运营能力比较强的商场来说，也能够很好地体现物业的价值，但是经营一般的话则很难说，总体来看，相对来说商场经营的风险更大，因此在一线城市将区位条件相对较好的项目改成写字楼，是相对稳妥的投资方式。

区位环境使然

包括整体的商场竞争环境，业内人士也给出了前提——一线城市。也有业内人士从一线城市的区位特点和竞争环境给出了原因。郭增利指出，在写字楼的发展上，一线城市的区位条件还是非常明显，写字楼的发展对环境的要求比较高，在一般的区位市场上，总体需求和拓展的速度也会受到影响。也只有在一线城市才能有相应的效益，但在二三线城市就未必有写字楼租金收入超过经营水平一般的商场的情况。二三线城市首先是商场还有一定的发展空间，其次，写字楼的需求也跟商务发展的程度有关。

而作为实践者，公开资料显示，北京中粮广场总经理孙天立此前曾表示，核心区域的竞争力在商办物业方面将尤为明显，而一线城市核心区域已不再允许新建商业圈，旧楼改造成为一个历史发展的必然趋势。

根据房地产服务运营商戴德梁行今年初推出的《租户研究：2017中国写字楼核心趋势》研究报告显示，北京核心商圈甲级写字楼市场将继续受到租户追捧。而根据戴德梁行去年11月发布的《2016年第三季度北京写字楼市场数据报告》显示，去年三季度北京全市甲级（含顶级）写字楼季度净吸纳量高达39.7万平方米，同比增长32.4%。截止到去年三季度，北京全市写字楼总存量（单一业权）为1679万平方米，其中中央商务区占比达到31.7%。旺盛的市场需求拉动市场租金环比上涨1.5%，五大核心商圈按建筑面积计算的有效净租金每月每平方米价格环比上涨1.4%。在展望当中，戴德梁行提到，截至2017年底，核心商圈新增供应量仅为全市新增供应的38.7%，由于目前市场成交租赁表现活跃，且尚未出现任何需求放缓的迹象，预计未来一年核心商圈租金将继续保持上涨潜力。郭增利也介绍，北京的优质物业十分抢手，在经济下行的情况下，一线城市物业的价值能够有比较好的体现，可以看到的是，接下来一线城市如果有比较好的物业，区位、体量、价格等都比较合适的情况下，这类物业会受到多方面投资者的看好。（来源：红商网）