7月3日，仲量联行发布《商业地产市场中期展望报告》。报告中指出，中资企业租赁需求持续，有助推高香港中环甲级写字楼租金在今年上半年重返历史高位。在中环与其他商业区的写字楼租金差距扩大下，已经出现租户搬迁潮加剧，律师行也加入银行及保险业搬迁中环的行列。

仲量联行研究部主管马安平表示，尽管回报率处于极低的水准，投资者仍持续有意投资商业地产。投资者继续对写字楼物业投资欲望浓厚，大多看中核心区空置率低的情况。该行预期这一趋势将持续，尤其未来新供应的预租趋增及空置压力减低。对商铺的投资意愿也日增。由于宏观经济表现将持续改善，该行预期将有大量投资者在商铺市场复苏前入市。总体而言，该行预期甲级写字楼及货仓资本值今年将分别上升15-20%及5-10%，核心街铺将下跌5-10%。

中环与其他区域写字楼租金差距拉大

写字楼方面，2017年上半年中环写字楼租金走势为各写字楼市场最佳，上升3.6%至每平方?116.4港元，回升至2008年的历史高位。增长主要由中资金融公司持续的租赁需求所带动，该类企业持续于香港扩张及开设写字楼。中环上半年录得的新租赁，占有50%（以出租楼面计算）来自中资企业的需求，比2016年的45%有显著上升。由于大部分中资均集中租用市场最顶级的写字楼，中环甲一级写字楼租金于上半年上升4.7%。

中环甲级写字楼租金增长强劲，让中环与港岛其他商业区的租金差距进一步扩大。截至今年上半年底，差距已经高达58%，高于去年的56%。即便目前的搬迁潮持续，未来仍将有大量新供应于中环以外的地区落成，该行预期租金差距将于下半年继续扩大。

整体甲级写字楼市场的空置率于上半年由4.5%跌至4.4%，中环的空置率则维持在1.9%的低位。

在租金上升及空置率低企的情况下，跨国企业持续在中环以外的地区寻找更多能节省租务开支的选择。上半年黄竹坑便受惠于该情况，在南港岛线通车后，吸引了不少租客由中环迁入。此外，非核心商业区的庞大优质写字楼新供应将进一步鼓励租客迁离核心区。今年甲级写字楼新供应将达220万平方?（净出租面积），为租客提供更多选择。

仲量联行租赁业务主管庞定勤表示，中资企业在过去两年未中环写字楼市场最活跃的租户，该行认为在中国企业国际化的策略下，目前仍处于长期趋势的起步阶段。他指出，其他主要商业区的空置率仍低于3%，想先只有在非核心商业区的优质写字楼才能满足企业的大型租赁需求，这些区域的优质写字楼供应趋增。由于上半年的租金表现超出预期，该行已调高今年中环写字楼租金的预测，由上升0-5%提高到5-10%的升幅。整体写字楼租金将上升0-5%，东九龙由于有大量新供应，租金则预期下跌10-15%。

街铺租金跌回10年前水准

商铺市场方面，整体核心街铺于上半年下跌6.4%，已比2014年的高峰期累计下跌41.2%，回落至10年前的租金水准。主要商场的租金持续回软，于上半年微跌0.6%。不过，主要购物区租金调整，加上旅游业及零售业好转，反而鼓励本地及跨国品牌重投市场，此外，该行也发现海外品牌及饮食运营商的租赁需求显著回升。

商铺新供应将会提供更多选择和机会给零售商，今年至2021年将合共有660万平方?的新商场落成，其中77%坐落于主要购物区以外。这些区域在过去15年录得最强劲的家庭数目增幅，家庭人息中位数于同期也上升超过50%，未来几年也将成为增长最快的住宅区，将为新增的零售楼面提供更高人流。

仲量联行商铺部主管陈耀峰表示，该行预期2017年街铺及主要商场的租金跌幅分别为5-10%及0-5%。虽然租金持续回落，但该行预期租金将于今年下半年见底。不过，在零售市场的结构改变下，租金将难见V型反弹。另一方面，商铺租金回落将吸引更多零售商重投租赁市场，新商场供应将为零售商提供更多选择及机会。

工业市场方面，市场对货仓的需求主要由来自制造业、零售商及贸易公司的扩充所带动。尽管对外贸易有所改善，来自协力厂商物流业的需求只占整体新租约的13%。

上半年工厦物业的净吸纳量为60622平方?，比去年下半年录得的211729平方?回落。在这一情况下，货仓租金于上半年仍轻微下跌0.3%至每平方?12.9港元。分层工厦及工贸大厦租金却分别上升0.2%及1%至每平方?12.4港元及17.6港元。

仲量联行工业部主管刘毅强表示，尽管香港对外贸易持续录得改善，协力厂商物流业对货仓需求仍抱观望态度。虽然租金于上半年轻微上升，租户仍抗拒支付较高的租金，加上新供应推出市场，该行预期货仓租金将持续受压，今年将下跌0-5%。

投资市场方面，内地去年11月实施更严谨资金管制，让来自中国内地的投资需求急跌，上半年仅有7.6%的写字楼投资由中资投资者购入，比去年录得的31%显著回落。

上半年超一亿港元的物业投资按年上升51%，但成交总额则按年下跌12.7%。写字楼物业继续吸引最多投资，占整体投资额53%，零售及工业分别占25%及22%。尽管部门租务市场出现租金回软迹象，投资者对写字楼物业的兴趣未见影响，主要原因是空置率低及政府出售商业地皮成绩理想。

写字楼物业于商业地产市场表现最佳，甲级写字楼价格在上半年上升10.4%。美利道多层停车场以每平方?楼面地价50056港元新高价成交后，推动中环写字楼价格于上半年上升15.1%。相反，核心街铺资本值持续下跌，上半年下跌7%。即便美国加息两次，除商铺之外，整体地产租金回报率均进一步下跌。（来源：证券时报）