中国房地产投资市场在盘桓千亿水平多年后，终于实现了里程碑式的飞跃。

世邦魏理仕最新发布的一份投资报告显示，去年中国大宗物业投资总额达到1800亿元，并有望在未来三年再次创下新高。到2020年中国房地产投资交易总额有望达到2600亿元，这一规模较2016年将增长45%。

“中国商业地产存量物业的投资大幕已经开启，国内机构资本建仓、开发商增持投资性物业的大背景下，大宗物业交易将持续活跃。”

在世邦魏理仕大中华区投资及资本市场部董事总经理李凌看来，中国在房地产金融、企业年金入市、资本账户开放等宏观层面还存在制度性红利，长期来看商业地产投资还将面临许多突破性增长的空间。

大宗物业投资，指数量批量比较大的房产物业交易，涵盖住宅、商业店铺、写字楼、停车位等。大宗物业投资的活跃度体现了一个市场房地产投资交易的成熟度。

“‘千亿时代’的中国的大宗物业交易活跃才刚刚开始，对比全球房地产整体市场，目前中国主要城市的大宗交易投资活跃度还有待提升，现在来看，城市更新、存量改造都将是市场发展的重要发展方向。” 

商业地产大宗交易活跃度仍偏低

“中国商业地产的投资市场，潜力巨大。”世邦魏理仕中国区研究部主管谢晨表示，中国房地产投资市场在盘桓千亿水平多年后，在2016年实现大宗物业投资交易额达到1800亿元的规模，虽然这一交易规模已相当可观，然而从全球市场整体水平来看，中国商业房地产的大宗交易活跃度仍然偏低。

作为全球第二大经济体，中国目前可投资商业地产规模达到3.4万亿美元，仅次于美国，并有望在2020年进一步增长到4.2万亿美元。与此相比，中国2016年创造历史的1800亿元（按2016年年底汇率折合260亿美元）大宗物业交易额尚不足1%，可见市场发展潜力巨大，不过，目前中国的城市中只有京沪两城的活跃度可以比肩国际一线城市，整体大宗交易市场的活跃度仍然偏低。

世邦魏理仕把年度大宗物业投资交易额与可投资商业地产规模的比率定义为大宗物业交易活跃度，根据这个指标，全球24个主要经济体市场大致分成高流动性、中等流动性、低流动性三个发展阶段，而中国正处于从低流动性向中等流动性市场进化的转折期，预到2020年，中国大宗物业投资交易总额预计将较2016年增长45%至2600亿元，中国也将在2025年前后进入中等流动性商业地产投资市场行业。

“作为全球第二大可投资商业地产规模的市场，中国商业地产大宗物业交易活跃度偏低的原因有很多，如存在巨大的商业地产散售市场；包括REITs等房地产证券化产品出台的落后；各城市间商业地产投资市场的差异明显；部分市场如北京业主自持比例过高影响了市场流动性等。”谢晨表示。 

京沪投资跨入国际门户城市行列

如果从城市层面分析，京、沪两地在近3年在大宗交易规模和活跃度方面均明显领先于国内其他城市。虽与世界级金融、商业中心如纽约、伦敦仍有较大差距，但已接近甚至赶超亚太区其他主要市场。2014年至2016年间上海的大宗物业投资额和活跃度均已超越香港和新加坡，而北京2016年的大宗物业交易活跃度也已接近高流动性市场的标准。

世邦魏理仕预计，上海、北京两大门户城市，2020年商业地产的大宗市场投资交易额将占总成交量的六成。广州、深圳、成都、重庆、天津及武汉这六个高潜力市场，有望在新增市场交易中占到36%的份额。

在一线城市具有地段优势及密集人流量的办公及商业项目，未来的升值潜力将在未来逐步显现。去年国内大宗房地产物业交易达到1800亿元规模后，今年诸多房企开发的商业项目也受到市场的关注。

“今年住宅市场受到很多限制，但对于商业地产存量市场来说却是发展机遇，现在资本收购、二次改造的商业项目非常多。”周以升表示。

?谢晨也表示：“展望2020年，基础建设、城镇化、一带一路、人口结构改变及跨区域流动、消费升级都将成为影响商业地产投资的驱动力。未来10年到15年，中国更多城市的商业地产市场将跨入成熟期。”（来源：中房报）