由于工作关系，最近陪朋友去看了一些商业运营情况。实话说，差异巨大，行业活跃度总体不是特别乐观。

先说几个例子。北京某大型商业项目，重整，修改，3年了，还是休息状态。另一个项目，某著名商业品牌撤出，重新招租，两年过去仍然空置。

最令人怵目的是两个商业大厦，从原来的百货商场，改为购物中心，节节败退，5层的大楼如今只剩下顶层的电影院，三四层零星的儿童业态，一二层的餐饮，略有人气，其他楼层或完全闲置，或正在撤柜。

值得一提的是，这几个项目都位于北京四环以内。看着空荡荡的楼层，我禁不住心口发紧，如此亏损经营能坚持几天？宝贵的城市资源如此虚掷，岂不令人心疼。

这样的商业项目，在各个城市绝非个别现象，而是普遍存在。它显露的，从产业来说是传统商业转型的阵痛；从城市规划和布局来说是功能、业态的重组。

早在几年前就有机构统计说，有些城市的人均商业综合体面积，已建在建加起来，超过了发达经济体的水平。有的项目交付之日即是亏损之日。包括地产商在内的投资机构，并非完全不了解这种状况，只是行动过于迟缓。原因还是，他们不能不做这么多的商业。因为土地出让规划就是这样规定的。

一个住宅小区配备多少商业和配套设施，是有明文规定的。记得大约是90年代末、21世纪初，商业部都已经撤销了，但小区需要配套建设若干比例粮店的部门规章仍然适用。曾听有地产商很疑惑地说：粮票都取消多年了，建粮店做啥用？明显是计划经济的做法嘛。

如今，当然没有哪个城市还会规定，住宅小区需要配套建设粮店。但不少地方对住宅小区配套建设商业的热情还是很高。这主要体现在土地出让中。

某特大城市的远郊区县，在其一幅综合用地出让招标文件里明确载明，商业配套面积占一半比例。而其实，该区域已经建成交付的多个项目，商业设施大面积闲置，根本招不了商。一家小地产商为了生存，咬牙拿下这幅地块后，心怀忐忑，期望的是地方政府部门能够从实际出发，修改规划。

理论上说，优质商业对增加区域税收、带动就业、促进消费、提升城市形象等，都有积极作用。譬如，华润万象城、中粮大悦城、万达广场、龙湖天街等，甚至成为了区域城市名片。从这点来看，发展商业尤其是大型商业的诱惑还是很大的。

但前面提到的商业案例却显露出刀刃的另一面。大量商业项目运营难以为继，亏损、关闭，对投资企业是重大损失，对城市资源是浪费。虽然这与开发投资机构的招商、运营管理水平密切相关，但如果是在商业过剩区域不切实际地配置过多商业，水平再高，恐怕也徒呼奈何。

针对城市商业配备：

已交付多年但大量闲置的商业项目，政府部门允许其在城市总体规划范围内进行改造。我已多次呼吁，这类商业大楼可允许改为长租住房或长租公寓。如果担心全面推开有风险，就先试点，但动作要快。如果区域内缺乏合适的写字楼，也可改造成面向中小企业、创业创新企业的办公楼，比如像优客工场。

新建项目，尤其是新出让的土地，要赶紧把商业占比降下来。电商的出现，表面看是对传统商业的冲击，本质上却代表一种商业趋势，是消费升级的必然结果。无论“新零售”是不是商业的未来，新建项目商业比例的调整，都是无可避免的。

我们常常说，企业应该研究消费趋势，顺应消费升级的方向来配置商业业态。这方面，政府部门也不能做观众。我们的城市是否还需要那么多的商业，门店、超市、购物中心、大型商城？不应是在办公室内拍脑袋，决定是30%还是50%的比例，而应该前瞻未来，认真听取开发企业和商业运营机构的看法。

至少在我看来，目前在一二线热点城市的土地出让中，适当降低商业和产业占比，相应提高住宅占比，是有空间的。商业空置率偏大的城市，更应尽快付诸行动。（来源：21世纪经济报道）