历经227天，5月26日，北京中粮广场C座重装开业。这个焕发生命“第二春”的项目，开业前楼内招租率已超70%，被业内称作“商改写”的成功样本。同时，全新中粮广场的商业配套也揭开神秘面纱，14%的商业配比给了行业一个惊喜。

“样本”的“商业”模式

资料显示，改造后的中粮广场，将“商业”作为打造中粮广场生态圈中重要的服务基础，强调项目、产品、运营、生态之间的统一，其全新商业理念被概述为“以品质带动商务社交、以生活诠释办公体验”。

“我们并不是去商业化，而是将商业精致化，让商业更适合中粮广场的同时，聚焦到写字楼的空间。这样让我们的写字楼更加纯粹，让商业也更加纯粹。”周鹏曾如是表示。为此，中粮广场招商团队走访了楼内约3000多个租户，从上百个资源中，筛选出6-7个符合定位的商户。

据广场工作人员介绍，在14%的商业业态配比中，COFCOBusiness（中粮商务）、COFCOLife（中粮生活）是两个最重要的组成部分。其中COFCOBusiness以高端餐饮、知名银行、西服私人定制等构成商务社交功能空间，而COFCOLife则是集有机餐饮、进口超市、生态农场、艺术画廊于一体的生活空间。

一位熟悉中粮广场招商工作的负责人介绍，中粮广场在写字楼的招商定位上，注重与兄弟企业大悦城商业综合体的资源紧密结合，在COFCOLife中融入了移动大悦城概念。“将中粮广场塑造成幸福价值的提供者，是中粮广场想要呈现的全生态商业模式。”

据悉，该项目由KOKAISTUDIOS设计公司主刀改造。资料显示，中粮广场改造后，写字楼体量增加到8.6万平米，同时增加逾1万平米联合办公空间，并配备1.6万平米餐饮配套及1.8万平米休闲配套。改造前，其写字楼体量为6万平米，商业为4.6万平米，整体配套仅1.4万平米。

转型“阵痛”：机会与盈利

伴随新兴业态的全面绽放，身处建国门商务区的中粮广场，其原有高端家居业态饱受困扰。诸如居然之家、红星美凯龙等专业家居卖场，其打造整体家居产业链的模式全面崛起。曾经辉煌的“世界家居花园”影响力正在萎缩。

现实严峻。市场压力是主要方面，中粮不得不正视。根据戴德梁行2016年底的一组数据显示，北京甲级写字楼市场仅租赁型物业存量达900多万平米，且在旺盛需求拉动下空置率一直持低位。事实上，与商场相比，写字楼市场受电 商冲击很小、运营管理成本较低，且近几年来需求和租金也都保持较为稳定的增长态势。

商业项目向写字楼转型，此前已有先例。新近两年，不断有酒店或商场业态被改造为写字楼，北京新闻大厦、盈科中心皆已完成“变身”。“商改写”这门新开课，中粮不属独行侠，也不缺小伙伴。

相关负责人表示，中粮广场的改造过程耗资近3亿元。投入使用后，项目主要以租金为收益来源。租金方面，写字楼为12元/天/平米（建筑面积），联合办公COFCO FANTASY 按工位收取租金，价格为2400元/月/工位，包含所有能源费用。

此外，联合办公空间对办公企业类别也有所“限制”。相关负责人表示，“中粮广场A、 B座的招租业态原本定位为贸易、金融，C座接收的企业在这两类之内或上下游之间，计划承载人数在5500左右。”

“商改写”集中一线 受地段影响大

统计显示，“商改写”目前主要集中在北京、上海、深圳等对写字楼需求较大的一线城市，且已成为少数传统商业寻求的转型方向。

汉博商业战略发展中心总经理助理王迪分析认为，中粮广场改造成写字楼，通过适应市场需求达到运营收益提升，从投 资回报角度看，该区域商务需求大于商业服务需求。“商业的本质是服务，服务的对象是人。虽然中粮广场进行了改造，但是其还是保留了相应的商务服务需求部分。

王迪认为，目前北京更多商业进行的“改造”，是一种积极面对市场变化并且实施行动的过程。伴随着城市整体规划的调整，未来北京的商业地产会越来越“精细化、标签化、个性化”。

那么，以北京中粮广场为样本，“商改写”会成为未来商业地产存量的转型主流吗？

易居研究院智库中心研究总监严跃进对此分析认为，随着一线城市土地供应萎缩及人口“郊区化”外溢影响，未来“商改写”项目将增多。“地段决定企业品牌，租赁需求会持续往上走。”

“房企推行这种模式，符合市场预期。在现有条件下转型，可使土地的使用更具效率和针对性。在电 商冲击和北京中央政务区建设下，写字楼市场相对而言更有**，很多企业会有所转变，其他城市或产业导入较快地区，也会根据市场需求有所调整。”严跃进表示。

莱坊大中华区研究及咨询部主管David Ji 紀言迅则认为，传统商场在电子商务冲击下难以找到定位，难免要寻求出路。“改写字楼是一个途径，但也要看一个城市那个地区写字楼的供求。商改写本身就是一个很困难的举措，一定要看商场本身所在地区是否是城市中的CBD或者写字楼供应短缺的地方。如果不是，也不一定可以做成功。”

具备什么特征的商业物业，会成为“商改写”的优质目标呢？David Ji认为，所谓的优质就是“地点”问题。“有地点就有人流，有租客，写字楼项目才能成功，然后才是其他因素，比如设计、招商等。”

一言以蔽之。就目前而言，“商改写”还仅算作“现象型”产物。

（资讯来源：乐居）