自2013年上海第一个项目落地之后，在城市外围“徘徊”四年的宝龙地产成功杀入了市中心。

6月7日消息，宝龙地产透过间接全资附属公司上海夏锋，以29.8亿元拿下杨浦区一宗商办地，溢价率60.13%，成交楼面价2.72万元/平方米。这是宝龙今年在上海拿下的第一宗地，也是其在上海的第16个地产项目。

据观点地产新媒体查询，上述地块位于上海市中环线内的杨浦区定海街道，南距地铁12号线200米，距离黄浦江直线距离2公里，属于东外滩板块。根据上海的城市规划，东外滩板块将打造为以商贸商业、物流、生态为主导的江岸板块。

宝龙表示，根据该集团的预期发展计划及该土地的预计总建筑面积，总建筑面积109469.4平方米当中约74439.2平方米（即该土地约68%，土地成本约人民币20.26亿元）将持作投资，而该土地的余下部分将出售。用作投资的68%的土地中，约70.6%将发展为办公楼，而29.4%将发展为商业设施（包括购物商场）。

在土地供应越来越少的上海，处于市中心的商办地块成为房企的必争之地。据悉，除宝龙外，该地块还吸引了华润、正荣、绿地等品牌房企。

宝龙首进上海市中心

回到2013年，宝龙调整城市聚焦，提出“以上海为中心，深耕长三角”的战略。

当年年末，宝龙的第一个上海项目曹路宝龙广场正式开业。随后，宝龙在上海及长三角的布局逐渐提速，短短三年后，宝龙已在上海拥有15个项目。

整理宝龙位于上海的项目，包括有上海七宝宝龙城、上海虹桥宝龙天地、上海嘉定宝龙广场、上海奉贤宝龙广场、上海宝山宝龙广场、上海曹路宝龙广场、上海临港宝龙广场、上海青浦宝龙广场、上海吴泾宝龙广场、上海宝山宝龙城、上海临港宝龙世家、上海九亭中心、上海吴泾新城项目、上海国展宝龙城。

不难发现其中的两个显著特征：第一，15个项目全部都为商业性质，只有上海虹桥宝龙天地和上海临港宝龙世家含有部分住宅物业；其二，所有项目皆位于主城区外围的副中心。

因此，此次以30亿拿下杨浦区的商办物业，成为宝龙在上海中心城区的首个项目。

在土地供应越来越少的上海，房企拿地愈发艰难，处于市中心的优质商办地更是房企必争之地。不久前，凯德和旭辉就通过并购的方式分别获得黄浦区新天地附近商办地、杨浦区国正中心。

据观点地产新媒体查询，在公开土地市场上，上海于5月24日刚刚出让闵行区一宗商办地块，华发以22.3亿元、楼面价2.57万/平方米拿下；而在杨浦区，上一宗优质的商办地要追溯到去年7月，科创以9.67亿元的报价拿下，楼板价为48582元/平方米。

有业内人士分析，近年来，上海商业市场快速发展以及办公楼需求日益旺盛，预计到2020年，上海将超越香港成为大中华地区最大的办公楼市场。

公开资料显示，宝龙此次拿下的杨浦定海街道地块周边商务氛围还处于发展前期，办公聚集度相对偏低，但是地块距离12号线隆昌路站仅250米，未来的交通优势相对明显。公开规划显示，该地块功能定位为建设国家级数字传媒产业基地，属于国家双创示范基地重点项目。

当前，距离本次地块3公里左右大连路附近的北美广场等甲级写字楼，租金预计在5-6元/平方米/天之间。

250亿目标的沪上角色

今年3月下旬举行的宝龙2016年业绩会上，宝龙集团总裁许华芳曾指出，宝龙今年有400亿货值，销售目标是200亿，其中三分之一的销售来自上海。可见，上海在宝龙战略中的地位。

据了解，在以上海为核心之前，宝龙早先多布局在二线城市郊区及三四线城市。虽然这些城市的土地成本较低，但对于以商业地产为主的宝龙来说，三四线区域的消费水平有限，投资回报率并不理想。

经历了三四线的低迷后，宝龙及时调整战略，重回一二线，提出“1+6+N”的拿地策略，其中“1”代表上海，“6”代表南京、杭州、苏州、厦门、福州、宁波的地铁上盖物业，而“N”则是“挣钱不持有”的项目。

据观点地产新媒体查询宝龙在上海各个项目的拿地情况，发现其拿地成本较低，大部分地块都是以拍卖底价或者低溢价率收入囊中。

2016年9月，宝龙以楼面价8033元/平方米，溢价0.44%，拍得青浦区西虹桥商办地块，该地块紧邻国家展览中心，有2号线徐泾东站地下通道连接。相比之下，当年10月，前海人寿拍得临近商办地块，但楼面价达到21986元/平方米，溢价率264%。

2016年6月，宝龙从上海临港南汇新城公司购买了3.1万平米的土地，楼板价为4798元/平米，而万科、绿地今年2月竞得临近但位置更好的地块，楼板价为2.1万元/平方米。

宝龙副总裁兼首席财务官廖明舜也多次强调，低成本拿地是宝龙的最大竞争优势。宝龙2016年虽然只拿了13块地，但看了200多块地，其中在上海参加过40多次拍卖，只是最后没成功。

此外，为增强在上海的竞争力，廖明舜此前还透露，宝龙在上海市场设立了第一事业部，而上海其他区域设为第二事业部。

根据宝龙的规划，上海的销售目标是5年内达到120到150亿元，2020年公司50个购物中心中上海会超过20个。（来源：观点房产网）