近期,北京甲级写字楼多盘入市新增供应约15.6万平方米。世邦魏理仕的数据显示2017年一季度交易量较上季度缩减31%。惨淡的交易市场和集中入市的新增供应，成为北京写字楼市场关注的焦点。

北京写字楼市场未来供应情况表 数据来源戴德梁行

为什么会有大批写字楼“抱团”进入市场？这与 “3·26”新政有到底有何关系？

5月23日住建委对“3·26”新政的重新解读，又给写字楼市场带来哪些新变化？

面对冷清的交易市场和大批新增供应，未来北京写字楼市场空置率会不会增大，租金会因此减少吗？

多位资深从业者，对此进行解答。

新增供应集中入市 新政非主因

“写字楼项目的入市都是按照原有规划进行的，集中入市与新政关系不大。”中原地产任莉表示，商住限购政策实施后，商住项目想要转成写字楼项目，需要进行重新规划、申报、方案需重新改写，需要一定的时间。

且2016年8月份，“3·26”新政颁布以前，市场就已经得到风声：未开工商住类项目暂缓发开工证，重新规划方案；已开工商住类项目要求停工，重新审查施工图设计、规划、开工方案等，确保不进行“商改住”。市场对“商住”的供应和需求开始谨慎。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，2016年北京商住房的供应从2015年的29547套增加到41739套，2016年下半年拐点出现，2017年前两个月的供应总量才770套。

中原地产研究中心统计数据显示，“3·26新政”后的一个月里，北京商住房市场成交已彻底冰冻，实际市场成交跌幅99．9％，除了少数位于通州的项目外，市场接近零成交。

商住房供需急剧缩减，那么存量的商住项目怎么办？今年5月23日，住建委对“3·26”新政的重新解读给出答案：商办类项目新政的主要执行对象为增量，而对于存量部分，除出售对象有所限定外，其余暂不执行；在政策执行前已取得预售许可证、有实际成交并完成网签的商办类项目，开发商可保持现有设施；已购买的商办类房屋，购房者可保持现有设施；对于已购买的商办类房屋，可进行出租，且不限定出租对象。需注意的是，存量商办类房屋可销售，但购房人应符合新政要求。这意味着存量商住房可以继续销售，不一定要转成商业、办公类项目。

即便有部分商住项目要转成商业、办公类项目也需要一定的时间。一般来说，一个房产项目从前期投入到开发结束，少则需要两三年，多则需要十几年的时间才能完成，其中前期和报批过程就要10-18个月。

所以，目前进入市场的写字楼项目其实在几年前就已经有计划了。

发展理性  北京写字楼市场现状稳定

那么，“3·26”新政实施，大量写字楼集中入市，会给写字楼市场制造更多的不稳定因素吗？

2014Q1-2017Q1五大核心商圈写字楼租金及空置率变化 数据来源：戴德梁行

戴德梁行数据显示：2017年一季度北京五大核心商圈空置率上升0.5个百分点达5.5%，而全市空置率为6.6%相对平稳。全市及五大核心商圈甲级写字楼市场租金继续保持稳定。全市甲级写字楼有效净租金按建筑面积计算达每月每平方米人民币388.4元，环比上升0.3%

2017年一季度北京最贵写字楼TOP20价格表   数据来源：第一太平戴维斯

第一太平戴维斯数据显示：一季度甲级办公楼整体空置率进一步环比上升0.5 个百分点至6.1 %。相较于上一季度，2017年1季度北京最贵写字楼TOP20的每月每平米最近价格也比较稳定。

从两组数据看，目前北京写字楼市场的空置率相对平稳，租金小幅波动，发展仍处于理性状态。

供需调整  写字楼的小型“投资客”逐渐消失

不过，虽然在空置率和租金方面波动较小，“3·26”新政实施两个月后，新增写字楼的面积和投资趋向正发生变化。

写字楼本身对经营管理要求高，具有收益性物业的特性，高的出租(售)是获得良好稳定收益的保证。如果经营管理不当，就不能赢得客户，甚至会马上失去已有的客户，而当期空置即意味着当期损失。

“很多投资者购买写字楼多作为公司的固定资产。”亚豪机构市场总监郭毅表示，“3·26”新政规定商业、办公类项目套内最小分割单元不低于500平方米，意味着实际面积至少要在600平方米以上，市场对此类写字楼的需求又有限，开发商的经营压力增加。“面积增大表示投资增加”郭毅认为，这样一来未来市场用于销售的写字楼比例会下降，更多会以租赁的方式经营。

中原地产任莉与郭毅持近似观点。她认为写字楼本身投资门槛就高，套内面积的增加会导致按单户购买的小型投资客消失，整套购买的大型投资机构会成为写字楼的投资主流。

写字楼租赁市场或出现“中部下陷”现象

当供需关系发生变化，写字楼在租金等方面也会有新的调整。

中粮广场发布数据显示，包括望京商圈的融新科技中心、美瑞大厦、国际电子总部大厦，以及亚奥商圈的恒毅大厦等项目在内，北京写字楼市场未来6个月，预计将有9个项目入市，为市场带来约72万平方米新增供应量。

“面对更多的新增供应，在需求端，我们目前却还没有看到有特别明显的增长趋势。预计2017年空置率有上升的可能性，租金则会小幅下滑。” 第一太平戴维斯北京项目及开发顾问部董事兼负责人熊志坤指出。

新增供应让租户将面临着更多优质项目的选择。中原地产任莉认为：面对变化，存量市场为留住租户会适当采取更优惠的续租政策，因此租金会有小幅度的跌落。由于新增项目入市，整体空置率增大。另外，北京市新增禁限产业的颁布以及政府东迁使得部分产业外迁，核心区空置率将持续增大。外围新兴商务区将受益，租金预计会有小幅增长，空置率下降。

北京市核心区部分产业外溢，使该区域空置率增大，从而使租金微跌。而外围新兴商务区承接了核心区外溢的产业，相反其空置率会下降，租金会微涨。在“一涨一落”的过程中,“外围凸起 中部下陷” 成为未来北京写字楼市场的新趋势。

所以，虽然短期内很难看出“3.26”新政给北京写字楼市场带来明显变化，但从长远的角度看，北京写字楼市场的供需关系、租售比例、面积大小等都会因新政的实施发生变化。至于这些变化对北京写字楼市场到底有何影响需要时间的考证。（来源：凤凰房产）