曾经因手持天量资产而不可一世的外资房企和投资基金正悄然从中国楼市撤退。转让已有地块，降价促销，跑量回款，不一而足。初步预测，2012年，中国房地产投资中利用外资额可能大幅下降50%，并创下人民币升值7周年以来最差投资行情。回顾外资“作战”中国楼市的历史，可以清晰地看到与人民币升值周期捆绑的投资曲线。

　　火热投资恋情“戛然而止”

　　从今年初开始，全国房地产开发投资的到位资金结构出现重大变化：利用外资额从1至2月同比增长24.2%，一路下降。前3个月至前7个月的利用外资额同比降幅分别为22.4%、42.9%、36.8%、53.9%和54.3%。据推算，全年房地产开发利用外资额或在400亿元左右，2011年和2010年，中国房地产开发利用外资额分别为814亿元和796亿元。与此做比，今年同比跌幅可能接近“腰斩”。

　　在2010年房地产繁荣时期的终结点前，外资对房地产开发的贡献额同比增幅高达66%。再远一点，回到2007年，中国房地产开发投资中，利用外资同比增长幅度为632%。

　　可见，今天中国楼市上外资的身影和姿态正呈现质的变化。如果把这些冰冷冷的数据落实到市场上，各类外资企业收缩中国楼市投资的姿态，就更加鲜活。

　　铁狮门48亿甩卖两上海地块

　　近日，素有美国头号房企之称的铁狮门又开始低调叫卖囤在手中的中国地块。记者从业内人士获悉，此次铁狮门想转手的是位于上海新江湾城的两块地，一块为43亩商办用地，总建筑面积11.4万平方米，楼板价14000元/平方米，总价约16亿元。另一块地126亩，楼板价17000元/平方米，总建筑面积19.47万平方米，土地款约32亿元。两块的转让方式都是单块地项目公司转让。

　　2008年初，当时上海土地市场最热门板块新江湾城开出F地块，总建筑面积90万平方米，因集合了办公、酒店、文化娱乐、商业和住宅等各类物业而备受关注，挂牌起始价高达67.517亿元。最终，地块被唯一竞购方铁狮门摘得，创下当时总价“地王”，折合楼板价7500元/平方米。

　　此后三年时间，业内传言称，铁狮门受累金融危机资金链吃紧，欲出售F地块部分股权融资。最终，2010年底，上海城投置业作为该地块出让时的一级开发商，以26.6亿元回购了项目36%的股权。

　　一位接近铁狮门的内地房地产大佬级人物向记者介绍，铁狮门等作为美国最大房地产企业，其退出部分中国市场，一方面是平衡单个项目收益，另一方面是因为全国经济不景气而有意控制风险。

　　众外企降价促销回款

　　除了卖项目以外，更多在华投资的外资房企选择顺应市场，降价跑量。

　　今年以来，注册于新加坡的仁恒置地在上海等地的豪宅项目陆续传出降价消息和质量纠纷。“质量纠纷多是在房价下降周期时出现。业主对价格的不满情绪有时候会通过交房阶段的质量投诉体现出来。”一位业内人士称。据仁恒怡庭一位购房者介绍，其在2010年购买的房子价格在7万元/平方米以上，但目前仁恒怡庭别墅项目成交价格不过5万元/平方米左右。在去年12月，其别墅成交单价最高到8.1万元/平方米。

　　更多聪明的外资企业选择开盘就降价促销。比较典型的是和记黄埔和九龙仓，降幅在40%至50%之间。

　　除了降价促销外，间接投资房地产企业的外资基金公司今年同样谨言慎行。包括荷兰ING、摩根大通、华平投资、淡马锡等传统基金大鳄今年以来都鲜有动作。

　　外资炒楼热情“暗合”升值周期

　　回顾外资“作战”中国楼市的历史，可以清晰地看到与人民币升值周期捆绑的投资曲线。

　　2005年7月21日，中国人民银行宣布，我国开始实行以市场供求为基础，参考一揽子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度。一场引发中国经济大变局的汇率改革自此启动。此后7年，人民币升值幅度最高攀至30%附近。而外资对中国房地产业的大举进入，也多集中在2005年后三年，直到2008年经济危机暴发，外资对中国楼市的投资热情也只是短暂地冷却了几个月，又在2010年那一轮经济刺激和楼市暴涨下卷土重来。

　　人民币升值利好房地产的道理非常简单，外资收购房地产可享受双重收益，一方面是不动产本身的升值收益，一方面是产业资本的本币价值带来的汇率收益。“前几年外商投资整体持续增长，主要就是因为房地产和其他一些投机资本的加入。房地产遇冷后，FDI(外商直接投资)必然会出现持续下滑。”商务部研究院一位研究人员表示。

　　“因为外商直接投资房地产在中国是被政策禁止的，所以一些外商就把在国内其他收益用于房地产投资。如果这些项目资金链出现问题，外资没有办法直接从国外调美元进中国楼市，所以只能依靠国内私募来完成融资。这也是造成部分外资在国内楼市投资不那么顺畅的原因。”薛建雄表示。

　　初步预测，2012年，中国房地产投资中利用外资额或降50%，并创下人民币升值7周年以来最差投资行情。

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